一、物业管理的基本要求
1、资质与合格条件的要求：
需具有较高信誉和良好业绩的物业管理公司。必须具有全面、丰富的现代化智能建筑管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。
2、物业管理人员应维持稳定，关键性岗位人员不得随意更换,确需调换的,须提前报招标人同意。
3、物业管理必须始终保持在高水平，派驻人员应该具备较高的综合素质，懂规矩，守纪律，重礼节，专业人员需具有较高的所从事工作的专业水准和专业知识，能够胜任本职工作，具有处理突发事件的能力，重点岗位人员均需持证上岗，安全生产，优质服务，确保物业各项目运转顺畅、及时到位，各种设施、设备运转良好，不出差错，杜绝事故发生。
******法院物业的基本情况
项目地址坐落于沈阳市铁西区景星北街24乙，占地面积******办公室、会议室、法庭、档案室、食堂、浴池、体能训练中心、图书阅览室、中央空调、地下车库、变电所、监控系统、通讯系统、弱电系统、给排水系统、收发室及门岗。食堂用餐人数为450人左右。
具体要求如下：
1、管理制度健全、规范有序，服务周到热情；
2、确保各种设施、设备维修保养良好，运转正常；
3、物业人员应统一着装，佩戴标志，合理安排清洁时间；
4、会议、接待服务保障有力；
5、做好各种突发事件的应对工作，要求有应急预案；
6、食堂伙食按标准制作、保质保量、调剂合理、品种齐全、卫生安全；
7、体能训练中心器械维护及时，确保正常使用；
8、做好院内的绿化服务各项工作；
******办公室电脑、打印机、电话等办公设备正常运营；
10、楼宇智能化系统、楼宇信息发布系统、楼内各自动控制器巡检、维护，确保正常使用；
11、电梯维护保养，确保正常使用。
12、负责招标单位办公桌椅的楼内搬迁、摆放。
13、负责对楼内及警用车辆进行消杀、消毒服务；
14、完成招标单位指定的各项临时性的工作任务；
15、在本项目的服务期内，服务单位应协助招标单位做好同保修服务机构的沟通、报修和监督落实工作，使保修服务机构及时完成其保修期内的维修项目。
三、物业管理项目职责范围、服务标准
（一）项目经理（1人）
1、职责范围：负责与招标单位沟通及日常项目工作安排、管理、培训、监督管理， 各种文档资料整理与各种突发事件的及时处置工作。
2、人员要求：男女不限，具有大专（含）以上学历，5年以上物业管理经验，且具有较强的管理和沟通能力，同时持有物业承接查验与设施设备管理证书和生产经营单位安全生产管理人员安全培训证书（上岗前核验相关证明材料），年龄45周岁以下。
（二）工程维护运行工作（12人）
1、职责范围：
******消防水泵、新风机组等附属设备的维护运行；
（2）供电系统：柴油发电机组、变压器、高低压配电、二次配电、楼内外日常照明、墙壁配电的维护管理；
（3）给排水系统：浴池、饮用水、公共上下水管道及供暖设备的维护管理；
************消防标志、卷帘门、燃气报警系统、送风排烟系统维护管理；
******办公室电脑、打印机、电话等办公设备正常运营；楼宇智能化系统、楼宇信息发布系统、楼内各自动控制器巡检、维护，确保正常使用；
（6）其它维修及管理庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼设施的维修工作；
（7）负责办公桌椅等办公设备的摆放。
2、质量要求及管理标准：
（1）设备运行、养护、维修、管理
1）总体要求：
①制订设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；
②设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求；
③配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程；
④电器及设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
2）供电系统：
①保证正常供电，变电所24小时值班，每两小时巡视一次；
②制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行；
③保证双路电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过5分钟；
******消防系统：
******消防系统设施设备齐全、完好无损，处于正常工作状态；
******消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；
******消防知识的宣传教育；
******消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
⑤无火灾及安全隐患。
4）给排水系统：
①设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏；
②保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准；
③排水系统通畅，地下一、二层（包括各设备间、库房等）无积水、浸泡；
④遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；
⑤制定事故应急处理方案。
5）空调系统：
①中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象；
②中央空调系统出现运行故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修并做好记录；
③制定中央空调系统发生故障应急处理方案。
6）弱电系统：
******办公室电脑、打印机、电话等办公设备正常运营；
②楼宇智能化系统、楼宇信息发布系统、楼内各自动控制器巡检、维护，确保正常使用。
3、人员要求：
（1）工程部长（1人）：男性，相关专业5年以上管理工作经验；
（2）维运电工（4人）：具有良好的机电专业基础知识，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，本专业3年以上工作经验，并持有相关专业岗位证书， 具有独立判断和处置一般供电系统、大型电器故障的能力；
（3）水暖工（3人）：具有良好的水暖维修专业知识，负责全院给排水系统、供暖系统及洗浴、饮用开水的供应、管理和维修服务。具备3年以上工作经验。
（4）综合维修（2人）：具有良好的给排水、空调、通风及采暖系统的运行、维护管理基础知识，具有2年以上设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电技术，掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗、电器设备等维修，持有相关专业岗位证书，具备独立完成一般常见故障维修的能力。年龄要求55周岁以下。
（5）弱电维护（2人）：男性，具备两年以上相关工作经验。
（三）楼内外保洁工作（18人）
1、职责范围：
******办公室、法庭、调解室、洗手间、会议室、图书阅览室、体能训练中心、浴室、楼道、地下停车场等场所的卫生清洁，及时清运办公楼内垃圾、冬季庭院内除雪。
2、质量要求及管理标准：
（1）保洁设施完备，并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍（卫生间门帘每月清洗两次；楼内地面含理石地面、墙面、玻璃每季度做一次整体清洁；每半年进行一次理石地面养护，理石地面养护工具由中标单位提供；楼外玻璃幕墙每半年做一次机械清洁养护）；
（2）保证招标单位项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁， 有专人监督检查；
（3）浴池使用后即时彻底排污、保洁；审判法庭、接待室、调解室、会议室使用后即时彻底保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；停车场每天清洁一次；庭院每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清；
（4）阅览室、会客室等公共区域沙发套，需每半年换洗一次；
（5）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹；
（6）工作人员对卫生清洁满意率95%以上；
（7）卫生清理、垃圾清运及时率100%；
3、人员要求：
（1）保洁班长（1人）：具有较强的管理能力和工作责任心。年龄要求55周岁以下，身体健康，会使用保洁机械器材，懂培训；
（2）保洁员（17人）：女性，五官端正，责任心强，掌握保洁基本常识。
（四）文件收发、档案服务等（6人）
1、职责范围：
（1）报刊、信件的接收和及时分发传递，机要件、特快专递等做好登记，急件立即处理，所有信件、报刊分发到各部门并做到准确、无误、及时；
（2）负责按国家相关规定收取我院查档的外来人员复印卷宗等相关材料的复印费；
（3）负责机关各类会议服务工作。按照招标单位的要求，做好引导标志设置、电梯控制、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。
2、质量要求及管理标准：
（1）服务热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理；
（2）提前做好重要会议及大型活动的各项准备工作；
3、人员要求：
（1）会议服务员（3人）：女性，身高1.63米以上，举止大方，具有较强的语言表达能力；
（3）档案管理员（2人）：档案复印，接待外来人员查档；
（4）文件收发（1人）：收发相关单位文件，及时将文件转交给所属部门。
（五）职工食堂伙食供应工作（21人）
1、职责范围： 负责每日早、午二餐、加班用餐。
2、工作要求：
（1）具备同时供应450人左右就餐的服务能力；
（2）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；
（3）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；
（4）根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午用餐及加班用餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡， 有益健康，适合大众口味；
（5）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平；
（6）按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作；
（7）指标要求：卫生质量合格率100%；工作人员拥有健康证和年体检率100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到90%以上；
******法院工作人员经常在晚间及休息日加班，服务单位需满足招标单位工作人员加班期间的用餐需求。
******办公室。
3、人员要求：
（1）食堂经理（1人）：近两年内从事过餐饮管理项目，年龄45周岁以下；
（2）厨师长（1人）：男性，持有三级及以上厨师证并有同类项目5年以上管理经验，熟练掌握烹饪技术，能烹制各种菜肴并可制定菜谱， 有一定的组织、管理和协调能力；
（3）厨师（3人）：男性，持有四级（含）以上中式或西式烹调师职业资格证书或厨师证（上岗前核验相关证明材料）,有5年以上大灶和小灶工作经验，熟练掌握烹饪技术；
（4）面点师（1人）：男女不限，持有三级（含）以上面点师证书（上岗前核验相关证明材料），有5年以上面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种面点制作技术；
（5）主面案（2人）：男女不限，有5年以上面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种面点制作技术；
（6）面案（2人）：男女不限，有5年以上面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种面点制作技术；
（7）拌菜（2人）：男女不限，经过专业培训，有5年以上拌菜和酱菜工作经验；
（8）水案（1人）：男女不限，经过专业技术培训，有5年以上水案工作经验，技术好、速度快；
（9）勤杂（4人）：女性，身高1.62以上，具有3年以上餐饮服务经验，能吃苦耐
劳；
（10）餐服（4人）：女性，身高1.62以上，具有3年以上餐饮服务经验，能吃苦耐劳。
（六）费用要求
1、费用范围投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），包员工工资及社会全额“五险”；工会经费；服装费；管理费；税金等所有费用。
2、投标单位所报价格中，员工工资标准应满足沈阳市现行最低工资标准要求，如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。费用范围投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位）。
3、参照采购人实际发生，投标包含绿植租赁52500元/年；玻璃外墙清洗费36000元/年；地面结晶/地面养护费82620元/年，并向采购人提供合同副本。
4、采购人现有电梯维保服务期限为2023年9月7日至2026年9月6日，维保期限内不需要中标单位提供维保服务。
5、参照采购人实际发生，承担其提供服务时所使用的劳动手套、垃圾袋、各类清洗剂去污剂、食品袋、拖布、电池、口罩、抹布和服务期间全院各楼层的大盘纸、手干纸、消毒制剂和食堂餐巾纸等消耗品以及设备维修、养护过程中所需的维修工具、维修材料等费用（不低于61600元/年）。
6、物业费支付方式，时间为物业公司将物业人员伙食费以招标单位认定的方式支付后，物业公司按月开具物业管理费发票，招标单位承诺六个月内支付物业管理费，其中物业工作人员的伙食费标准按照招标单位的伙食标准14元/人/天（工作日）支付。
（七）其他要求
1、中标单位须按月按时发放物业服务人员工资，如有违反，采购人有权解除合同。
2、中标单位要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标单位对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整。所有岗位人员不得擅自离岗，如有特殊情况必须经采购人同意。
3、中标单位的物业服务相关人员必须政治可靠，符合采购人政审标准，遵守采购单位保密管理规定，并配合采购人定期开展人员政审工作，按要求对不合格人员进行更换。特定岗位如弱电维护、会议服务工作人员，需根据采购人需求签订保密协议。
4、如因物业服务需求发生重大变化，招标单位有权根据实际需要变更物业合同， 增减物业服务人员的数量；
******法院支付的费用中，每月预留出固定费用作为员工加班支出，以更好地调动员工的积极性；
6、如因实际工作需要，个别工作人员可由物业公司派遣，具体工作岗位及要求另行协商；
7、中标单位承担楼内绿植租赁费，并负责摆设服务；
8、中标单位承担物业工作人员制服等费用；
9、中标单位承担项目玻璃幕墙清洗服务、地面理石打磨服务；
******消防系统、电梯、工作环境等具备安全使用条件，中标单位有保障双方工作人员人身安全的义务。如有人员在服务项目内因地面湿滑、物件坠落、维修不及时等原因导致的人身损害或财产损失，招标单位有向中标单位追偿的权利；
11、投标单位需具备档案复印收费资质，并提供复印用纸、墨盒，如未能及时提供，可以在物业费中予以扣除，具体收费标准参照其他行政便民服务的收费标准；
12、食堂所用食材的采购由物业公司负责，每月至甲方财务结算，需保证食材品质好、价格低、来源卫生、安全。
13、为保证服务稳定，中标公司必须承诺对于现有物业服务人员 愿意继续服务的，中标公司需保证留用。
